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销售、融资成本皆高企 石榴投资赴港IPO-创投公司

昔日以“野生”营销著称的石榴置业,搭上母公司IPO的大船。就现阶段上市准备及投资者关心的融资成本等问题,石榴置业方面回应北京商报记者称,“谢谢关注,一切以港交所披露信息为准”。

  来源:北京商报

  昔日以“野生”营销著称的石榴置业,搭上母公司IPO的大船。据港交所5月31日深夜披露信息,石榴投资集团有限公司(以下简称“石榴投资”, 石榴置业为石榴投资间接全资附属公司)在港交所提交招股书。公开披露的企业财报之下,石榴投资2020年物业销售成本激增、融资成本最高达11.5%等经营及财务情况,也被外界所关注。

  去年物业销售成本激增

  据招股书,石榴投资总部位于北京,拥有逾12年住宅物业开发经验,目前布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。

  招股书还显示,石榴投资的收益主要来自于物业开发及销售,2018年、2019年及2020年,该公司收入分别为99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元。

  从收入构成来看,石榴投资和大部分房企类似,物业销售收益仍是该公司整体收入的主要贡献来源,过往三年占比均超过九成。

  在利润相关指标方面,2018年、2019年及2020年,石榴投资分别取得毛利33.19亿元、26.88亿元及28.1亿元,整体毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%;同期,归属股东净利润15.88亿元、6.96亿元及11.31亿元,对应净利润率分别为15.98%、8.66%及9.26%。

  近年来,土地收购成本走高、物业销售整体成本上涨,成为房地产行业的共识。在业内观点看来,石榴投资毛利率及净利率的下滑,也很大程度上于此相关。据招股书,2020年石榴投资的物业销售成本同比接近翻倍,其中建筑成本占比42.7%,土地收购成本占比47.1%。

  融资成本最高达11.5%

  据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP 200排行榜》,石榴置业以450.3亿元的操盘金额,位列行业第69位;2020年,石榴置业的操盘面积为272.2万平方米,排名行业第67位。

  “近年来,石榴投资销售规模保持着快速发展的趋势,其销售规模增长速度超过了部分房企。” 但同策研究院资深分析师肖云祥也指出,对于石榴投资这样规模量级的房企而言,高增长往往伴随着较高的资产负债率,特别是在当前行业“去杠杆”的调控背景下,“三道红线”“土拍两集中”等政策或将对公司规模增长速度形成抑制。

  在调控趋严、行业集中度提升的复杂形势下,近年来,中小房企的生存及发展空间被不断压缩。迈出上市第一步的石榴投资,自身的负债及及现金流情况也随之被外界聚焦。

  从负债角度来看,2018-2020年及2021年一季度,石榴投资的总借款分别为294.56亿元、272.7亿元、248.32亿元及229.41亿元。现金流方面,截至2020年底,石榴投资的现金及现金等价物为49.86亿元,经营活动所产生的现金流净额约为20.7亿元。

  在房企“融资难”背景下,信托融资是石榴投资在常规银行借款及公司债券融资外,助力企业规模扩张的一大重要融资手段。招股书显示,截至3月底,石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。

  不过从企业最新披露信息来看,石榴投资的融资成本在业内处于较高水平,最高达11.5%。招股书显示,石榴投资在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款,同时也签订了3份13.3亿元的融资协议,年利率在7.1%-11.5%之间。

  IPO前夜:更名及系列资本腾挪

  石榴置业谋求上市的动作最早可以追溯到2016年,彼时其完成了股份制改造的工商变更登记手续。不过近年来,坊间一度流传着石榴置业“不上市”的传闻。

  但实际上,进入2021年,石榴置业谋求上市的动作已经开始显露征兆。

  一方面,石榴置业在今年2月对公司名称进行变更,将原“石榴置业集团股份有限公司”公司名称变更为“石榴置业集团有限公司”;公司类型也由“其他股份有限公司(非上市)”变更为“有限责任公司(法人独资)”。

  另一方面,2021年上半年频繁的资本腾挪,似乎也暗示了石榴置业意欲赴港上市

  知情人士也透露,自去年起,石榴方面大举挖角营销、土拓等团队,猎头挖角的理由都是“要上市”。

  就现阶段上市准备及投资者关心的融资成本等问题,石榴置业方面回应北京商报记者称,“谢谢关注,一切以港交所披露信息为准”。

  对于石榴投资的赴港IPO动作,知名地产分析师严跃进直言,对于这类中小房企而言,赴港IPO只是上市的第一步,后续能否被资本市场接受和青睐,还有待时间去验证。

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